A Roma per bloccare gli sfratti ci vuole l’Onu

Per comprendere bene questa storia forse è meglio cominciare dal suo epilogo.
L’11 febbraio l’ufficio dell’Alto Commissario delle Nazioni Unite per i Diritti Umani scrive all’avvocato Vincenzo Perticaro, legale di Rossana, ottantaseienne residente in una palazzina del piano di zona 1 di Castel Giubileo, Roma nord, complesso di edilizia popolare costruito negli anni Ottanta in un’ansa del Tevere tra Flaminia e Salaria. Rispondendo a un’istanza presentata da Perticaro per conto della sua assistita, l’ONU comunica di aver richiesto all’Italia, quale Paese aderente all’Optional Protocol to the International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights (2008), “di prendere misure atte a evitare danni potenzialmente irreparabili intanto che il caso [della sua assistita] viene esaminato dal Committee on Economic, Social and Cultural Rights, misure consistenti nella sospensione dello sfratto dall’abitazione in cui [la signora] attualmente vive o, altrimenti, nel fornirle un’abitazione alternativa appropriata alle sue esigenze, nel quadro di una autentica ed effettiva azione di concertazione”.
Sei giorni dopo il Tribunale di Roma sospende l’esecuzione e convoca le parti per un’udienza fissata il 25 maggio.

Rossana ha abitato in quell’appartamento per trent’anni con la figlia disabile, che con la sua pensione contribuiva a pagare l’affitto. Dopo la morte di quest’ultima, venuto meno quel piccolo cespite, ha avuto difficoltà a pagare l’affitto e a partire dal luglio 2018 ha accumulato una morosità di poco più di 5.000 euro, pari a nove mensilità.
Nel 2019 riceve l’intimazione di sfratto dal concessionario della palazzina in cui risiede, l’Immobiliare Castel Giubileo. Tentativo di sfratto fermato a gennaio grazie all’intervento degli attivisti del sindacato inquilini Asia USB e rimandato al 22 febbraio, prima di essere sospeso dai giudici. Una cosa salta subito all’occhio: 5.000 euro diviso nove fa quasi 600 euro al mese. Com’è possibile pagare una cifra del genere in una palazzina costruita grazie a fondi pubblici per l’emergenza abitativa? Qui c’è la chiave della storia.

I piani di zona

Come racconta Rossella Marchini (DinamoPress021018), i piani di zona rappresentano l’ultimo atto di una lunga successione di mobilitazioni e di atti legislativi e amministrativi che, nel corso del Dopoguerra, consentirono a centinaia di migliaia di “clandestini” ammassati in baraccopoli di lamiere e assi di legno prive di servizi nelle periferie della Capitale di ottenere un tetto.

“Nei Piani di Zona si realizza edilizia convenzionata, attraverso finanziamenti pubblici erogati dalla Regione Lazio e dal Comune. Una convenzione stipulata fra l’amministrazione e le cooperative stabilisce il prezzo di cessione che non deve superare i limiti di legge e fissa l’impegno da parte della cooperativa a realizzare tutti i servizi necessari a rendere abitabili le case. I soggetti beneficiari dell’edilizia a canone calmierato sono soggetti a un vincolo di invendibilità per cinque anni dell’immobile e a un vincolo sul prezzo di vendita o sul canone per tutto il periodo della durata della convenzione”.

Il primo dei PEEP (Piani di Edilizia Economica Popolare introdotti dalla Legge 167/1962), deliberato dalla Regione Lazio nel 1980 e finanziato dal Consiglio d’Europa, è proprio quello di Castel Giubileo: 76.000 metri cubi di edilizia residenziale e 25.000 non residenziale. La Regione affida a ISVEUR il compito di individuare le imprese cui affidare i lavori di costruzione delle palazzine, da realizzare secondo i canoni costruttivo-tipologici caratteristici dell’edilizia economica e popolare. Il 20 dicembre 1983 il Comune di Roma stipula una convenzione con cui affida in concessione per 99 anni alla BIG 81 Srl circa 20.000 metri quadrati su cui sorgeranno gli edifici, imponendo un calmiere sia ai prezzi di vendita degli appartamenti sia, conseguentemente, ai canoni di locazione.
Nel 2002 la concessione passa di mano dalla BIG Srl alla Fondiaria SAI di Salvatore Ligresti, che a fine 2011, anno in cui la compagnia assicurativa è costretta a due successive ricapitalizzazioni per un totale di un miliardo e mezzo di euro, se ne libera a favore dell’Immobiliare Castel Giubileo Srl.
Secondo la ricostruzione dei rappresentanti degli inquilini, i due gruppi succeduti a Big Srl inizialmente stipulano e aggiornano regolarmente i contratti applicando le regole previste dalla convenzione (all’epoca a equo canone), ma alla prima scadenza quadriennale impongono unilateralmente agli inquilini aumenti giudicati illegittimi. Perticaro, in una nota che ci ha inviato, cita casi di contratti stipulati da Fondiaria SAI S.p.A., in cui il canone annuo iniziale era stabilito a partire dal 1 luglio 2004 in 4.480 euro. “Tale valore, con l’aggiornamento ISTAT al 100%, avrebbe dovuto determinare, a partire dal 01 luglio 2012, un canone annuo presumibilmente di 5.300 euro, mentre, nel contratto stipulato dalla Immobiliare Castel Giubileo s.r.l. e decorrente dal 01 luglio 2012, è stato di fatto previsto un canone annuo pari addirittura ad 8.616 euro: una maggiorazione superiore al 60% rispetto al canone aggiornato al 100% ISTAT”.
Insomma, “canoni vicini a quelli di mercato applicati a persone che vivono in una situazione di emergenza abitativa”.

Decine di sfratti per finita locazione o morosità eseguiti forzosamente spingono gli inquilini a reagire, presentando una serie di esposti-diffida a Comune e Regione Lazio nel 2014, 2015 e l’ultimo, nel 2016, indirizzato all’allora sindaca Virginia Raggi, all’assessore competente Paolo Berdini, che di lì a poco si dimetterà dalla giunta, e alle dirigenti del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) e della Direzione Edilizia.
Tutto però si arena nelle sabbie mobili della burocrazia del Campidoglio. Nell’agosto del 2015 una nota dell’Avvocatura Capitolina conferma che i canoni “avrebbero dovuto e dovrebbero essere fissati” secondo i criteri indicati dalla convenzione del 1983. Nel 2018 il Dipartimento PAU scrive all’Immobiliare Castel Giubileo, chiedendo copia dei contratti di locazione coi relativi importi. L’azienda risponde rivendicando la correttezza del proprio operato, ma non allega la documentazione. Perciò il Dipartimento PAU reitera la richiesta e aggiunge che in caso di mancata trasmissione dei documenti o mancato rispetto “del dettato e dello spirito della convenzione” del 1983 verranno applicate le sanzioni previste: penalità da 3 a 5 volte il surplus richiesto agli inquilini fino alla revoca della concessione per violazioni gravi e ripetute. Eppure, a distanza di quattro anni Immobiliare Castel Giubileo resta concessionaria, i canoni sono invariati e gli sfratti, come testimonia il caso di Rossana, proseguono. Del resto si tratta di una situazione che non riguarda solo Castel Giubileo. “In totale i piani di zona a Roma sono una trentina – ci spiega Angelo Fascetti di Asia USB – Ospitano circa 200.000 famiglie. E i casi come Castel Giubileo che abbiamo scoperto e continuiamo a scoprire e a denunciare riguardano diversi di questi complessi di edilizia agevolata”.

L’Immobiliare Castel Giubileo, a cui abbiamo chiesto di esporci il suo punto di vista, non ha replicato. Il nuovo assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative di Roma, Tobia Zevi, a cui abbiamo chiesto se è al corrente del problema e come intenda risolverlo (nonché un giudizio sul fatto che a Roma per fermare lo sfratto di un’ultraottantenne debba intervenire l’ONU), ci ha chiesto di inviargli queste domande per iscritto ma finora non ha trovato il tempo per risponderci.

Dove finiscono gli affitti

La società che nel 2011 rileva le palazzine di Castel Giubileo è la parte emergente di un intricato sistema di partecipazioni societarie, in cui talora con un capitale sociale di poche migliaia di euro se ne mobilitano centinaia di migliaia o addirittura milioni. I soci di Immobiliare Castel Giubileo Srl, un capitale sociale di soli 10.000 euro e 4 dipendenti (nel 2021) sono 8 società – una Spa e 7 Srl – e tre persone fisiche – Eduardo Salvador Safdie, Leone Sonnino e Dario di Domenico. Safdie risulta anche membro e presidente del CdA, insieme a Gianluca De Micheli, amministratore delegato, e Alberto Veneziani. L’ultimo bilancio è del 2017 e registra un fatturato di poco più di 2 milioni di euro e una perdita di quasi 450.000.
Il 43% di Immobiliare Castel Giubileo è detenuto da Emet Spa, capitale sociale 100.000 euro e un dipendente. Nel 2020 Emet ha fatturato zero euro e messo a bilancio una perdita di oltre 100.000. Gli amministratori sono Leone Sonnino (ad), Eduardo Salvador Safdie (presidente del CdA) e Dario Di Domenico (consigliere).
Il capitale di Emet è a sua volta detenuto per due terzi da Aled Spa e per un terzo da Prima Sette Srl con socio unico. Aled ha un capitale sociale di oltre 4 milioni di euro, un dipendente, e nel 2020 ha anch’essa fatturato zero, pur avendo prodotto oltre 4 milioni di euro di utili. Gli amministratori sono ancora una volta il trio Sonnino, Safdie e Di Domenico, che risultano anche soci, rispettivamente al 22%, 34% e 22%, insieme a Prima Sette Srl, anch’essa al 22%. Quest’ultima ha un capitale sociale di 10.000 euro, zero dipendenti e nel 2019 ha fatturato zero e registrato perdite per 460.000 euro. Ha come amministratore unico Di Domenico, che risulta anche socio al 33%, ancora una volta insieme a Sonnino (33%) e Safdie (34%). E si potrebbe risalire ancora all’indietro. Molte delle società che compongono il mosaico di partecipazioni hanno la propria sede legale nello stesso stabile di Via Nazionale a Roma.

Chi sia il presidente di Immobiliare Castel Giubileo, lo racconta in un articolo del giugno 2021 il quotidiano argentino La Nacion:

Eduardo Safdie è andato in Italia 40 anni fa, fuggito dall’Argentina durante la guerra della Malvine perché non si sentiva a suo agio nel paese. All’epoca si dedicò alla moda, disegnando bigiotteria, ma in seguito è passato al settore immobiliare e da 15 anni a quello alberghiero. Con altri soci oggi ha al suo attivo 10 hotel di lusso, due dei quali apriranno entro poche settimane, a Milano, Firenze, Capri, Roma e Parigi. Per gli ultimi tre l’investimento si aggira intorno ai 200 milioni di euro. Tramite il brand JK Place possiede alberghi a Roma, Capri e Parigi, ai quali bisogna aggiungere il Capri Tiberio Palace, il Vilon Roma, il Maalot Roma, il Palazzo Roma e lo Shedir Roma. I due di prossima apertura si trovano anch’essi nella capitale italiana. Quello che aprirà a settembre si trova a poca distanza dalla Fontana di Trevi e include 20 suite e 30 camere in un palazzo che fu di Forza Italia, il partito guidato da Silvio Berlusconi. È costato 40 milioni per la proprietà e 12 di ristrutturazione.

Per le sue attività nel settore alberghiero Safdie riceve anche fondi pubblici. Nel 2015, ad esempio, Domenico Arcuri, a nome di Invitalia, firma un contratto di sviluppo da 34 milioni di euro (14,2 di incentivi) per la ristrutturazione di tre complessi turistici di lusso a Capri e Anacapri, di cui 9,7 riguardano proprio il Tiberio Palace (Invitalia070815).

Il Sole24Ore del 6 settembre 2006 fornisce dettagli preziosi anche sulla fase precedente dei suoi affari:

Eduardo Safdie è uno degli immobiliaristi più noti tra gli addetti ai lavori a Roma. Un impero nascosto, il suo, costruito, diversamente da altri operatori della capitale, grazie alla compravendita di immobili commerciali nelle aree storiche: Safdie è il catalizzatore degli investimenti della comunità ebraica romana (in particolare le famiglie Di Domenico, Sonnino e Amati), che possiede molti dei negozi nelle strade del centro di Roma, tra via del Corso e via Condotti. (…) Lo scorso anno, quando Ifil ha ceduto Rinascente a un pool di acquirenti (fra quali il fondo di private equity Investitori Associati e Pirelli Real Estate), la Aled di Safdie ha rilevato gli immobili storici nella capitale della catena retail: in piazza Colonna e in piazza Fiume. E, proprio in queste settimane, secondo indiscrezioni quegli stessi palazzi sarebbero stati rivenduti. Assieme a Safdie in società c’è Gianluca Di Nardo, uno dei più stretti collaboratori del finanziere Francesco Micheli: prima in Fastweb e ora nella società di biotecnologia Genextra. Le trattative per la vendita dello storico palazzo della Rinascente in piazza Colonna, tuttora in affitto al gruppo distributivo a un canone di 3 milioni 400mila euro all’anno, sarebbero in fase finale. Fonti bene informate indicano che interessato sarebbe il gigante svedese dell’abbigliamento H&M, ma il colosso spagnolo Zara avrebbe rilanciato sul prezzo. Recentemente Safdie ha ceduto anche la Rinascente di piazza Fiume a Sorgente Sgr, società salita agli onori della cronaca per alcuni investimenti sui grattacieli di New York tra i quali il noto Flatiron Building.

Lo stesso articolo dà notizia che “I fratelli Magnoni (Giorgio, patron della Sopaf, e Ruggero, banchiere di Lehman Brothers) hanno invece acquistato Galleria Pattari sempre a Milano: un investimento effettuato assieme ad Eduardo Safdie.”

All’attività immobiliare Safdie affianca anche almeno un’incursione nel mondo della finanza. Nel 2010, infatti, si getta nell’ambiziosa impresa di creare una banca per le PMI: Medesia. Tra i soci dell’argentino asceso brillantemente dalla bigiotteria agli hotel di lusso c’è la Popolare di Vicenza di Gianni Zonin, che sborsa 1,8 milioni di euro per assicurarsi il 9% del capitale del nuovo istituto. Medesia ottiene il via libera della Consob e il rastrellamento dei capitali inizia, ma alla fine l’operazione non decolla. Il ricordo di quel tentativo verrà riesumato qualche anno più tardi, nel 2017, quando attorno all’istituto di credito vicentino scoppia uno scandalo che travolge Zonin. La stampa, infatti, rivela che assieme a Luca Parnasi, l’uomo del nuovo stadio della Roma e a Francesco Bellavista Caltagirone c’è

(…) un altro grosso uomo d’affari romano che aveva goduto della ‘generosità’ di Zonin. Anzi, conti alla mano sarebbe tra coloro che più di tutti avrebbero ricevuto somme poi non rese alla banca. Si tratta di Eduardo Salvador Safdie, classe 1950, origini italo-argentine, uno degli esponenti di spicco del panorama immobiliare della Capitale. A lui fanno (o facevano) riferimento ben quattro società comprese nella lista delle ‘probabili inadempienze’. Due di queste ancora direttamente controllate: l’Immobiliare Castel Giubileo, esposta per oltre 46 milioni di euro, e la Aled Spa, che è fuori di 15 milioni. (Corriere del Veneto, 16 novembre 2017)

Questione abitativa e questione sociale

Storie come quella di Rossana si collocano in un contesto reso ancor più preoccupante dalla pandemia, tanto più dopo che il blocco degli sfratti deciso al sopraggiungere del Covid e prorogato fino alla fine del 2021 ha ormai definitivamente esaurito il proprio effetto mitigatore. Nel 2019, ci spiega ancora Fascetti di Asia USB, “le richieste di esecuzione di sfratto erano 120.000, il 90% per morosità, concentrate in particolare nel nord Italia e conseguenza della crisi economica. Su Roma abbiamo un dato parziale di circa 4.500 casi, ma sappiamo che sono molti di più, probabilmente 7-8.000”. Un fenomeno aggravato dal fatto che in questi ultimi anni le procedure sono state velocizzate, avvantaggiando i proprietari, spesso, appunto, grandi gruppi immobiliari e finanziari. “Anche nella riforma della giustizia collegata al PNRR – aggiunge Fascetti – il governo prevede di abbreviare i tempi previsti per pignorare le abitazioni di chi non riesce a pagare le rate del mutuo, consentendo agli stessi avvocati delle banche di avviare la procedura esecutiva senza ricorrere a un giudice”.

Dalla strada alla casa, un rapporto sui senza tetto a Roma a cura di Nonna Roma – Banco del Mutuo Soccorso, presentato alcuni giorni fa, parla di 48.543 sfratti emessi nel 2019, prima del blocco per ragioni sanitarie, di cui 42.325 per morosità e quasi 26.000  eseguiti a livello nazionale. La pandemia ha aggravato la situazione, aumentando il numero delle famiglie e dei singoli sotto la soglia di povertà. Nella Capitale, poi, il 9,4% della popolazione avrebbe difficoltà ad affrontare spese improvvise legate alla casa. E gli sfratti sono la terza causa (12%) per cui una persona va a ingrossare le file dei senza tetto (la prima è il lavoro, precario o perduto).

A impressionare è anche la rigidità con cui vengono colpiti soggetti svantaggiati e inermi. Non è la prima volta che l’Alto Commissario per i diritti umani dell’ONU interviene su istanza di organizzazioni che si battono per tutelare gli inquilini, come Asia e il Movimento per il diritto all’abitare. Lo scorso autunno è successo, ad esempio, a Tor Pignattara e a Cinecittà.
Poi ci sono casi come quello di Fabrizio, di Ostia Antica, invalido al 100%, dializzato, con un figlio minore anch’esso disabile, che ha presentato la prima domanda per un alloggio popolare nel 1990 e successivamente l’ha ripresentata nel 2012, vedendosela bocciare la bellezza di sette anni dopo, nel 2019 e che nei prossimi giorni affronterà un nuovo tentativo di esecuzione dello sfratto, dopo che uno è stato bloccato il 20 gennaio, ancora una volta grazie agli attivisti del movimento per la casa.
O come la novantaduenne di Via Ventotene, tra Salaria e Nomentana, a pochi passi dal capolinea della B a Jonio, che pochi giorni fa attivisti e familiari sono riusciti a far rientrare nella casa in cui vive da 60 anni, dopo che era stata già caricata su un’ambulanza, contattando le istituzioni di prossimità e ottenendo un rinvio di 15 giorni, a condizione che si accollassero loro le spese dell’ambulanza. Una tempestività e un rigore che spesso manca quando si tratta di richiamare all’ordine società private che violano le regole, magari dopo aver ricevuto finanziamenti e agevolazioni dalle istituzioni. Ma come si è arrivati a questo punto?

Se i piani di zona sono stati l’ultimo atto di una politica della casa fondata sull’edilizia pubblica, a partire dagli anni Novanta quella politica viene accantonata, senza essere sostituita da una strategia coerente e, soprattutto, capace di sciogliere i nodi della questione abitativa in un contesto sociale che andava deteriorandosi.
“Fino ai primi anni Novanta – osserva Enrico Puccini, di Osservatorio Casa Roma – mancavano le case, ma c’era il lavoro e lo Stato costruiva case per chi poteva pagare un affitto o, al limite, acquistare. Non a caso l’ente che se ne occupava era il Gescal, acronimo di Gestione Case per i Lavoratori. Oggi invece il problema non è tanto la carenza di abitazioni, quanto un impoverimento che deriva proprio dalla mancanza e dalla precarizzazione del lavoro”.
L’abolizione dell’equo canone alla fine degli anni Novanta e la sua sostituzione coi contratti a canone concordato e i contributi agli affitti per aiutare le famiglie ad accedere al patrimonio abitativo privato si rivelano inefficaci. “A Roma ci sono 14.000 richiedenti in lista d’attesa e gli appartamenti sfitti, a seconda delle stime, vanno da 35.000 a 115.000 unità.  Aggiungiamo che il tasso di ricambio è del 19% l’anno, altissimo rispetto al dato delle case pubbliche, dove non raggiunge l’1%. Significa che c’è un disagio delle famiglie, che le spinge a spostarsi di frequente, ma anche che il pubblico non riesce a governare il mercato degli affitti”. Mentre, per quanto riguarda l’edilizia pubblica manca la capacità di gestione perché – è la diagnosi di Puccini – “non si investe sull’infrastruttura, cioè sul personale e sui mezzi con cui gli enti preposti dovrebbero erogare le prestazioni nei tempi dovuti, ma anche vigilare ed evitare che nelle case pubbliche ciascuno si faccia i fatti suoi”. Appunto. E chissà che non sia una scelta deliberata. L’interrogativo posto dalla vicenda di Castel Giubileo è proprio questo.