In una città per ora ‘risparmiata’ dalla pandemia le misure contro il COVID-19 rischiano di avere più effetti del virus stesso, tra cui una possibile escalation degli sfratti. Ma la pandemia potrebbe avere anche effetti di lungo periodo in una città che cambia e con una recessione che colpirà pesantemente il mercato immobiliare. Le misure del Governo e della Regione e il giudizio di esperti e associazioni inquilini.

Su una cosa il variegato mondo delle associazioni degli inquilini sembra essere d’accordo: a Roma l’emergenza sanitaria legata al COVID-19 si abbatte su una situazione già critica. Difficile perfino orientarsi nella miriade di numeri, spesso datati e contraddittori, che inquadrano la questione abitativa nella Capitale.

Casa e disuguaglianze:
una città che cambia

Ci hanno provato un anno fa quattro studiosi con un articolo pubblicato dal sito ‘Economia e Politica’ e intitolato ‘Case popolari a Roma: un caso da manuale di esclusione sociale’: la loro tesi è che gli effetti di uno storico deficit di politiche abitative, sommati a quelli della riorganizzazione urbanistica della città, abbiano contribuito ad alimentare le disuguaglianze sociali. I dati sull’indice di disagio e sui livelli di istruzione citati nello studio mostrano che la dislocazione di centinaia di migliaia di persone negli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), in particolare nella parte orientale della città e sul litorale di Ostia, è da un lato un effetto di disuguaglianze già esistenti, dall’altra un fattore di loro ulteriore accentuazione. Parliamo di quartieri come Casal Bruciato e Torre Maura, approdati alla ribalta nazionale l’anno scorso dopo le iniziative dell’estrema destra contro i rom e dove gli inquilini delle case popolari quest’inverno sono scesi in piazza denunciando il mancato funzionamento degli impianti di riscaldamento.

Secondo Massimiliano Crisci, demografo e ricercatore del CNR, i dati indicherebbero che la crisi del settore immobiliare e la conseguente diminuzione dei prezzi in città stanno innescando un processo di riurbanizzazione del centro – una vera e propria contro-gentrification – in controtendenza rispetto, ad esempio, al caso milanese (OsservatorioCasaRoma240320). Crisci descrive il processo di spopolamento che in 40 anni ha portato la popolazione del ‘centro compatto di Roma’ (centro storico+quartieri storici) a perdere 700.000 residenti (da 2,2 a 1,5 milioni), col conseguente innalzamento dell’età media. Un processo alimentato sia dal sorgere dei grandi complessi di edilizia pubblica nelle cosiddette ‘zone di espansione’ sia dal fenomeno dell’abusivismo (di necessità e speculativo), che è all’origine di molti degli attuali squilibri della città (consumo di suolo, in alcune zone insufficienza dei servizi e assenza di collegamenti e dunque forte uso dei mezzi privati, traffico e inquinamento).

Finita la grande stagione dell’abusivismo e dell’edilizia pubblica – a Roma tra la metà degli anni 60 e la metà degli anni 80 vengono costruiti circa 450.000 vani – e con la liberalizzazione del mercato (la definitiva liquidazione dell’equo canone è del 1998) nei primi anni 2000 si registra una crescita delle case di proprietà – da poco più del 60% di famiglie residenti in case di proprietà nel 2001 a quasi l’80% nel 2005 – dei prezzi e degli affitti, in particolare nei quartieri centrali.
Nel 2004 per una famiglia con un reddito di 30.000 euro l’anno il rapporto canone/reddito è il 70% in centro, il 46% nelle zone semiperiferiche e il 37% in periferia (‘Abitare a Roma’, a cura di Roma Capitale).  Dunque, la liberalizzazione contribuisce a rafforzare un processo di spopolamento del centro già in atto.

Con la crisi del 2008 e quella del 2011 questo processo tende a rallentare, subendo una brusca frenata nel 2016; lo spopolamento del nucleo centrale città si ferma; i valori immobiliari scendono del 20% rispetto a prima della crisi, col risultato che a partire dai quartieri semi-centrali le differenze di prezzo rispetto all’anello più esterno tendono a diminuire. Insomma trovare un appartamento più vicino al centro diventa più economico rispetto a prima della crisi.
Gli affitti in centro storico diminuiscono del 30%, nella prestigiosa Via Veneto addirittura del 45% e questo porta l’offerta a riposizionarsi sul turismo. D’altra parte, le retribuzioni diminuiscono più rapidamente dei canoni, il che spiega la crescita ininterrotta della domanda di alloggi pubblici e degli sfratti, quadruplicati in 13 anni: dai 1.523 del 2005 ai 6.113 del 2018 (oltre il 10% del dato nazionale).

Effetti a breve termine

Per capire quali saranno gli effetti del ciclone coronavirus su una situazione già così critica è utile capire innanzitutto la situazione antecedente il lockdown.  Massimo Pasquini, presidente dell’Unione Inquilini, ci fornisce una rapida sintesi: nella Capitale ci sono circa 200.000 famiglie in affitto, 75.000 in alloggi pubblici, regionali (ATER) e comunali. Dal 2012 altre 20.000 hanno fatto domanda, di cui 13.000 sono in graduatoria, mentre 7.000 sono state escluse, talora per futili motivi. E ogni anno ci sono 6-7.000 sentenze di sfratto, l’85% per morosità. A queste si aggiungono 2.000 famiglie che occupano alloggi privati o pubblici, mentre in ambito ERP sono 10.000, che dovrebbero essere regolarizzate con la sanatoria decisa dalla Regione. Infine, 1.000 famiglie vivono nei residence o CAAT (Centri Assistenza Alloggiativa Temporanea) introdotti dal sindaco Walter Veltroni nei primi anni 2000, che costano al Comune circa 28 milioni di euro l’anno, un’enormità. Gli studenti fuori sede sono 85.000, mentre non si registra una presenza di lavoratori fuori sede analoga a quella del nord Italia. “I numeri dimostrano che la cosiddetta emergenza abitativa non esiste, il problema è strutturale”, chiosa Pasquini.

E l’emergenza COVID come investe il problema strutturale della casa a Roma? “Peggiora la situazione. Le misure di contenimento del Governo hanno allargato le dimensioni del problema, perché oggi anche famiglie che avevano un reddito non possono più pagare l’affitto e se non interveniamo con contributi affitto straordinari, ingenti e rapidi, a settembre, quando finirà la moratoria prevista dal Cura Italia, rischiamo che le sentenze di sfratto raddoppino”.

Sulla carta, secondo l’Unione Inquilini, le risorse sul tavolo sono rilevanti: il Senato ha approvato un OdG di maggioranza che impegna il Governo a reperire entro aprile risorse ‘ingenti’ per rifinanziare il fondo per i contributi affitto e quello per la morosità incolpevole, nonché per gli studenti fuori sede.
Il 9 aprile la conferenza stato-Regioni ha chiesto 100 milioni di euro subito e 450 a seguire per sostenere i contributi affitto. Il MIT ha sbloccato altri 70 milioni che dovrebbero arrivare alle regioni entro 10 giorni e che le regioni dovrebbero girare ai comuni entro un mese, e ha anche destinato alle regioni altri 46 milioni di risorse del 2019.
“Nel complesso si arriva a 6-700 milioni, una somma consistente – osserva Pasquini – ma il problema sono le modalità di erogazione. Come Unione Inquilini abbiamo chiesto di non passare attraverso i bandi, perché si rischia che i soldi arrivino tra 2-3 anni. Che si faccia come in Europa: domande telematiche ed erogazione direttamente sugli IBAN, eventualmente anche quelli dei proprietari”.
Se l’affitto per molti inquilini è un salasso, infatti, è vero anche che per molti piccoli proprietari è una vitale integrazione di pensioni o stipendi insufficienti. “La nostra proposta tiene conto anche di questo aspetto e per questo è un peccato che le associazioni dei piccoli proprietari finora siano rimaste in silenzio. Come sindacato osserviamo che molti padroni di casa accettano le proposte di riduzione del canone, proprio perché per loro incassare meno ma comunque qualcosa significa riuscire ad arrivare alla fine del mese. Altri invece sono irremovibili e la sensazione è che siano questi ultimi a influire sulle scelte delle loro associazioni”.

Per Emiliano Guarneri (SUNIA) le misure prese finora vanno giudicate nel quadro dell’emergenza: “I provvedimenti della Regione Lazio vanno letti come un tappo messo all’emergenza, un intervento temporaneo per evitare che i nuclei familiari più colpiti dal lockdown scivolino in una condizione insostenibile. Insomma per evitare che in tre mesi ci sia un’esplosione di sfratti. È vero che fino al 1 settembre c’è la moratoria, ma già oggi l’attenzione è concentrata sulla fase 2, quella in cui la protezione civile lascerà il pallino in mano alla politica. Noi chiediamo un tavolo con Comune e Regione per elaborare misure di sostegno a chi deve risalire la china”. In che modo? “Intanto dobbiamo capire quante famiglie in affitto sono interessate dagli effetti economici delle misure di contenimento e per riuscirci bisogna incrociare i dati dei contratti di locazione con le richieste di cassa integrazione, la chiusura delle attività ecc., cioè INPS e Agenzia delle Entrate devono mettere quei dati a disposizione di Regione e Comune. Ma non basta, perché quando i soldi arriveranno alle regioni i comuni dovranno già disporre di piani per farli arrivare a destinazione. Se le richieste di contributo devono essere evase in 45 giorni bisognerà che una parte dei dipendenti comunali venga impiegata a sostegno del Dipartimento delle Politiche Abitative, in difficoltà già prima della crisi. Non possiamo rischiare che succeda di nuovo come col fondo per la morosità incolpevole, dove i soldi c’erano ma i criteri di erogazione erano sbagliati e quindi molti di quelli che ne avrebbero avuto bisogno non hanno neanche fatto domanda”.

Giulia Pezzella, responsabile dello Sportello popolare, con diverse sedi in città, in particolare nei quartieri ad alta intensità di case popolari, esprime un giudizio negativo “perché finora siamo di fronte a misure solo annunciate e che tagliano fuori tutto il mondo del lavoro sommerso e non solo quello. Noi ci occupiamo di aiutare le famiglie in difficoltà anche con strumenti come la spesa sospesa. Ieri ho consegnato gli aiuti a un lavoratore in attesa di cassa integrazione e che non ha ancora visto un centesimo”. Sul nero è difficile intervenire: “Non puoi chiedere neanche i buoni pasto. Devi dichiarare che hai avuto un ammanco economico, ma non puoi dimostrarlo e la Guardia di Finanza ha già annunciato che eseguirà i controlli”. Voi cosa proponete? “Noi pensiamo che forse era il caso di prendersi qualche giorno in più, cercando di dare una risposta più strutturale. Sarebbe stata l’occasione buona per fare emergere il sommerso agevolando chi denuncia il lavoro nero. A Roma abbiamo una sindaca che chiede ai cittadini di denunciare chi sta in strada. É mai possibile che chi lavora in nero non possa essere aiutato a difendersi? L’altra cosa che abbiamo chiesto è di impedire le cause basate sulla mancata riscossione degli affitti in questo periodo, ma ci hanno detto che è impossibile per motivi legali”.

Anche Angelo Fascetti di Asia USB parla di ‘rimasugli’ e di semplici annunci a proposito dei soldi stanziati dal Governo e dalla Regione. Asia USB chiede il blocco degli affitti e delle utenze, un reddito di emergenza incondizionato per tutti coloro che hanno perso il reddito o sono senza lavoro, integrato di una quota per gli affitti e le utenze e il divieto di intimare sfratti per la morosità accumulata nel periodo dell’emergenza sanitaria. Proposte che riflettono un metodo più generale: “Ciò che ci differenzia da altre associazioni degli inquilini è che secondo noi basare gli interventi a sostegno degli inquilini sui contributi affitto di fatto è servito a finanziare i proprietari – osserva Fascetti – e, in ultima analisi, a tenere alti i canoni. Noi sappiamo che ci sono piccoli proprietari a cui il canone serve per sopravvivere e per questo chiediamo un reddito di emergenza per tutti quelli che hanno subito una perdita economica, quindi anche per quei casi, finanziato tassando il patrimonio sfitto e la grande proprietà immobiliare”.

Oltre l’emergenza

Alzando lo sguardo sarebbe interessante capire i possibili effetti di medio e lungo termine sulle dinamiche urbanistiche e abitative della Capitale. La pandemia potrebbe rafforzare la tendenza alla riurbanizzazione del centro? “Roma è una città in cui una quota importante dell’occupazione è legata alla presenza dell’amministrazione dello Stato e di tre università, non è come Milano, dove pesa molto la sofferenza del comparto industriale – commenta Enrico Puccini, direttore di Osservatorio Casa Roma, una delle migliori fonti di dati in materia. “In una città con queste caratteristiche possiamo prevedere che l’emergenza accentuerà le diseguaglianze e che questo potrebbe effettivamente rafforzare la contro-gentrification. Ma mentre Crisci evidenzia un trend generale, ciò che potrebbe accadere adesso è una segmentazione del fenomeno: chi lavora nel settore pubblico o comunque ha maggiori tutele si riavvicina al centro, mentre chi si arrangia col lavoro precario, magari nel turismo, o lavora a partita IVA si allontana”. Per Puccini ci vorrebbe una riforma della legislazione sulla casa: “I giovani oggi, col lavoro sempre più precario, non riescono a comprare. Anche l’accesso al mercato degli affitti è difficile, i prezzi non sono calmierati e i sussidi non funzionano bene. Servirebbero dati, che mancano, per inquadrare la situazione ed elaborare una strategia complessiva che integri i diversi aspetti del problema: casa, lavoro, servizi”.

L’Unione Inquilini chiede un nuovo piano di edilizia pubblica e interventi sui contratti: “In Italia – spiega ancora Massimo Pasquini – ci sono 650.000 famiglie in graduatoria. Per soddisfare questo fabbisogno strutturale dobbiamo costruire 500.000 case popolari e possiamo farlo senza accrescere il consumo di suolo, recuperando immobili già esistenti. Poi è necessario rivedere gli accordi locali sul canone agevolato perché gli affitti sono troppo alti. Per i contratti a libero mercato invece la cedolare secca va tolta. I proprietari che fanno questa scelta devono assumersi il rischio di mercato, sennò agevoliamo un meccanismo distorsivo. Il Ministero dell’Economia e l’Agenzia delle Entrate ci dicono che la cedolare secca provoca una perdita di gettito di 2,2 miliardi l’anno, di cui 1,84 vanno al 10% più ricco dei proprietari. Sarebbe una scelta di campo che fa risparmiare allo Stato risorse per nuovi alloggi. A ottobre poi abbiamo scoperto che la Cassa Depositi e Prestiti detiene 970 milioni di euro ex Gescal. Anche quelle sono risorse utilizzabili”.

Ci vorrebbe una scelta di campo, appunto, in particolare in una città tradizionalmente dominata dai re del mattone (che ormai hanno diversificato i loro investimenti), a prescindere dal colore politico di chi sta al Campidoglio. Oggi le costruzioni registrano una flessione anche a livello nazionale. “L’immobiliare smette di essere un bene rifugio e risente sempre più delle condizioni economiche generali, che si riflettono sull’andamento dei prezzi e delle transazioni” è l’amara conclusione dell’Osservatorio 2020 di Nomisma sul mercato immobiliare, che, per l’anno in corso prevede un ‘calo molto brusco’ delle compravendite nel comparto residenziale (tra 50.000 e 120.000 operazioni in meno, con una perdita tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro, mentre nel triennio 2020-2022 la forbice si allargherebbe tra i 54,5 e i 113 miliardi di fatturato e nel settore corporate tra i 94 e i 18,3). Insomma, il conflitto di classe attorno alla questione abitativa potrebbe diventare uno dei motivi dominanti del dibattito politico di una città che, non dimentichiamolo, si avvia verso le elezioni. COVID permettendo.

[La foto del titolo è di Paolo Margari ed è stata diffusa su Flickr.com con licenza creative commons]